耶鲁大学经济学和金融学教授 罗伯特•席勒 
 
如果房价像很多人期待的那样再次大幅上涨、重复本世纪初那一幕，那会发生什么情况？这一变化是否真的有益于社会？

最热切期待这一变化的，是那些房屋净值为负的房主。这些人是在房地产热潮处于顶峰时申请到抵押贷款的。如今他们发现，他们房屋的价值还不及他们欠银行的贷款。尽快摆脱负净值状态肯定会让他们长出一口气。

然而，如果这些人把这一变化造成的各种影响以及他们对芸芸众生的人文关怀考虑在内，他们还应当有此期待吗？

我在自己的新书《金融与美好社会》(Finance and the Good Society)中主张，我们期待的应当是更合理的金融安排，即民主化且人性化的金融资本主义，而不是某种价格上涨。我们应当期待价格在市场中形成，而这个市场的所有参与者都怀着现实的预期；应当期待价格能够体现出推崇人人平等且奖励良好行为的契约。

把房价大涨当作一件好事的想法似乎非常普遍。但未来房价大涨的影响到底是不是那么积极，这个问题的答案并不是那么明确，它取决于价格上涨的原因以及为其定制的金融安排。这个问题比大多数人想象的复杂得多。

请注意，在最近一轮泡沫中，美国和英国房屋的售租比迅速上扬。这并不是一轮租房热潮。它的起因不在于人们想消费的住房服务的真实稀缺价值出现上升，而在于金融方面，是旨在获得稳定租金流的投资性购房需求发生了变化。

未来，如果房屋售租比大幅上扬，会造成何种影响？在回答这个问题之前，我们必须先问一问，为什么会出现这种上扬？房价上一次上扬是在本世纪初，我们来考虑一下它的原因。这些原因基本上既适用于美国也适用于英国。

房价上涨与信贷标准日趋放松及银行体系日渐薄弱有关，原因是有些人对房价下跌的可能性不当回事。其结果是，银行业陷入严重困境，政府必须出手纾困。

房价上涨还与公众对未来房价上涨的过分且不切实际的预期有关。我和卡尔•凯斯(Karl Case)在2004年对美国4个城市的购房者做了一项调查，当时，房价预期正处于最离谱的时期。我们发现，受访者对接下来10年房价年涨幅所做预期的（截断）均值为12.6%。或许我们的受访者不是非常理解他们这种预期指的是什么：它指的是，10年之后的房价，将是当时业已很高的房价的3倍多。

至少，购房者当时肯定以为自己将赚得盆满钵满：对那些首付比例为10%的购房者来说，他们投资的杠杆倍数实际上为10倍，因此，如果房价如他们预期的那样大幅上涨，他们的投资收益将被放大10倍。难怪在楼市崩盘前，人们对楼市繁荣感到如此的满意。

如今，10年已过去了8年。在这8年里，美国名义房价的真实年均涨幅为-3.6%。公众的长期预期简直错得离谱。而且，尽管事实已经很明显了，公众对房价的预期依然只出现了缓慢而逐渐的下降。2011年，公众预期的未来10年房价年均涨幅降至5.6%，但这个水平仍然很高：它意味着，在大约12年后，房价将翻一番。

因此，上一次的房价上涨是由预期严重脱离实际造成的。这意味着，人们犯下了一些代价高昂的错误（在住房上进行了不适当的投资只是其中之一）。比方说，抱有以上妄想且感觉自己很富有的人，可能不会采取必要的措施来维持自己的人力资本、技能及就业准备。此外，由于满足于想象中的未来财富，这些人可能没有以其他形式为未来储蓄。这意味着，人们可能错过了原本可能为他们带来更高收益的投资。这甚至还意味着，人们可能没有对用于政府基础设施投资的税收予以支持，而这类投资原本可能为经济提供更有力的支撑。

如果这种妄想再次导致房价上涨，那肯定不会是件好事。它最终甚至可能会引发另一场危机，我们未来可能会看到的房价上涨只会是昙花一现。这一结果简直糟透了。

就连那些房屋净值为负的房主也不会真正从房价上涨中受益多少。如果这次与上次相似，那么房价上涨可能不会持续很长时间，在他们出售房产之前，泡沫将再次破裂。

因此，如果有人希望房价大涨、足以让所有房屋净值为负的房主都脱身，那么他将不得不希望，这次房价上涨的原因能与上次有所不同。

未来房价大涨的一种更有可能的方式是，政府向房地产消费给予大规模补贴，同时实施严格的区划要求、以阻止建筑行业对房价上涨做出供应方面的回应。这将造成人为的住房短缺，可能会对楼市产生更长期的影响，因为这将导致租价与房价一起上涨。但是，人为的住房短缺是件好事吗？

关于这个问题的看法可能取决于（比方说）子女。假设某人关心自己的子女，那么，如果他的子女不只一个，他仅把自己住的房子传给后代就解决不了所有子女的住房问题了。房价上涨会让他的境况更糟，因为他将不得不帮其他子女在一个昂贵的市场中购房。而且，除了自己的子女之外，他可能还要关心其他人。

我们真正应当期待的东西更多的是技术金融方面的，比人们自然而然予以关注的房价水平难以理解得多。

我们应当期待对一种集体行为问题做出一些补救，这种问题正阻碍抵押贷款金融家为房屋净值为负的房主提供抵押贷款调整(workouts)或重组。问题是，由于预期房价将下跌的人如此之少，证券化的抵押贷款就把抵押贷款调整的责任分摊到人数极多的抵押贷款投资者身上，这些投资者现在不可能聚在一起就房屋净值为负的房主的抵押贷款调整达成一致，尽管这种抵押贷款调整符合抵押贷款机构和房主的共同利益。

这个集体行为问题正变得更为严重，因为抵押贷款调整的责任通常要由抵押贷款服务商承担，但在最初的抵押贷款服务合同中，对这种抵押贷款调整并无直接的金钱奖励。我们必须为这个问题找到一些法律上的补救措施。如果我们找到的话，那将成为一条重大的新闻。

我们还应当期待抵押贷款机构进行一些根本性的改革，以防止把我们拖入这场住房市场危机的问题重演。我在上述书中讨论了几种新式的、由私人部门发放的抵押贷款，它们将大大有利于防范我们刚刚经历过的这类金融危机。我提出了一种持续调整抵押贷款，在这种贷款的原始合同中，会写入经过预先计划和持续修正的贷款调整。发放这种贷款的机构，实际上是在整套抵押贷款安排中提供了一只防范房价下跌的保险。

我和我的英国同事——班戈商学院(Bangor Business School)的M•沙希德•易卜拉欣(M Shahid Ebrahim)、兰卡斯特大学(Lancaster University)的马克•B•沙克尔顿(Mark B Shackleton)和拉法尔•M•沃雅克夫斯基(Rafal M Wojakowski)——指出了这些抵押贷款应该如何定价，以便为私人部门的贷款发放者带来名义利润。通过创造这类抵押贷款，贷款发放者将把关于风险管理的金融理论带给普罗大众，从而帮助实现金融民主化。

我们还应当期待建立更具流动性的市场来应对房价风险（它会为未来房价提供价格发现），期待创立一种对冲工具，来帮助抵押贷款发放者在不使自己背负过多房价风险的情况下改善这类贷款。这又会是一条好消息。

最后要说的是，我们真正应当期待的东西不是房价上涨，而是金融基础设施的民主化和人性化。这类改进无疑是有益的，而且我们有能力推动其实现。这未必就只能是一种愿望。